568 тыс. банкротов в год: что делать покупателю недвижимости у «проблемного» продавца

Но что происходит, если единственное жильё такого должника больше напоминает особняк? Можно ли его продать, оставив семью на улице? И почему покупателю стоит изучить кредитную историю продавца внимательнее, чем документы на квартиру?

Дмитрий Емельянцев, партнер юридической компании «Правый берег», выступая на Всероссийском жилищном конгрессе, напомнил о фундаментальной коллизии: ст. 40 Конституции РФ запрещает лишать человека единственного жилья, указанный запрет реализован в том числе в ст. 446 ГПК РФ, где закреплен исполнительский иммунитет на такое жилье, однако Конституционный суд ещё в 2012 году (постановление № 11‑П) потребовал искать баланс с между имущественными интересами кредиторов и социальной функцией жилища.

После Постановления КС РФ 15-П вынесенном в 2021 году, в котором Конституционный суд посетовал, что по прошествии 9 лет проблема так и не была решена, работа в данном направлении пошла более активно. В Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан (утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025) были систематизированы рекомендации по данному вопросу. И наконец по прошествии 14 лет 10.04.2026 г.  в ГД РФ 10 апреле 2026 года был внесен законопроект Правительства РФ об изменении Федерального закона «О несостоятельности» (банкротстве) в части включения в него ст. 213.26-1. Особенности реализации жилого помещения, объективные характеристики которого превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище.

Новый законопроект (ст. 213.26‑1 Закона о банкротстве) впервые даёт чёткие критерии: площадь (превышение норматива предоставления), престижность района, конструктивные и художественные особенности, инфраструктура и т.д. «Важно, что речь идёт о явном, кратном превышении разумной достаточности, – пояснил Емельянцев. – Это некая страховка для должника».

Экономическая целесообразность: формула, которая спасает или губит

В случае, если по определенным параметрам единственное жилье может подпадать под понятие «роскошное» - это ещё не приговор для должника, так как и Законопроект, и существующая практика (п. 21 Обзора ВС РФ от 18.06.2025 г.) требуют доказать экономическую целесообразность реализации такого жилья на торгах в рамках процедуры банкротства.

Выручка от продажи должна быть достаточна для приобретения замещающего жилья (достойного, в том же населённом пункте и районе), покрытия расходов на организацию торгов, существенного погашения требований кредиторов из реестра.

фото предоставила Е. Еликова /Агентство Бизнес Новостей

«Представьте: роскошное жильё оценено в 40 млн рублей, — привёл пример Емельянцев. — Замещающее стоит 15 млн. Остаётся 25 млн. Но из них вычитаем расходы на торги, оплату вознаграждения управляющего. Предположим, остается ~23 млн., которые пойдут на погашение требований кредиторов, что очень даже неплохо, однако вопрос в том, будет ли в действительности жильё, оцененное в 40 млн., по итогам торгов реализовано за эту сумму? Практика, к сожалению, часто свидетельствует об обратном, и в большинстве случаев реальная цена сделки по приобретению падает в процессе банкротных торгов на 50 и более %.

Показательный кейс – дело Савичевой (АС Московского округа, 18.02.2026). Дом 659 кв. м оценён в 243 млн, долг – 36 млн. На торгах продан за 108 млн. Казалось бы, кредиторы удовлетворены. Однако суд отменил продажу: не учтены интересы несовершеннолетнего ребёнка, не куплено замещающее жильё. «Суды следят не только за математикой, но и за социальной справедливостью, – комментирует Емельянцев. – Даже роскошный дом не продадут, если пострадают дети».

Замещающее жильё и «спасительная минимальная цена»

Законопроект и практика (п. 26 Обзора ВС) требуют, чтобы новое жильё для должника и его семьи находилось в том же населённом пункте, а если город поделён на районы — то в том же районе. Отступление — только в исключительных случаях.

«Попытка переселить банкрота из центра Москвы в Новую Москву будет оспорена, — предупредил Емельянцев. Суд встанет на сторону должника, , если он сможет доказать, что центр его жизненных интересов и интересов проживающих с ним членов семьи связан именно с районом в котором находится их единственное жильё, которое планируется реализовать на торгах.

«Это очень важная норма, — резюмировал эксперт. — Она отсекает недобросовестные попытки кредиторов или управляющих любой ценой лишить человека достойного жилища».

Главная ответственность — на покупателе и его юристе

Законодательство движется к балансу между защитой должника и интересами кредиторов, вводя чёткие критерии «роскошности», экономической целесообразности и защиты семьи через замещающее жильё.

На практике этот баланс постоянно проверяется на прочность. Кредиторы и управляющие оспаривают сделки, совершённые за годы до банкротства. Добросовестный покупатель рискует остаться ни с чем, если продавец скрыл долги и через полгода подал на банкротство.

Для деловых участников рынка ключевой вывод: в условиях лавинообразного банкротства любой продавец может оказаться будущим банкротом. Кредитная история продавца – обязательный элемент due diligence. «Красные флаги»: длительные просрочки, резкий рост кредитной активности перед сделкой, непогашенная ипотека на продаваемой квартире, самозапрет на кредиты в связке с другими факторами. Заверения по ст. 431.2 ГК РФ об отсутствии долгов и намерения банкротиться создают для кредиторов высокую планку доказывания заведомого обмана.

Как резюмировал Дмитрий Емельянцев: «Конституционный суд в 2012 году сказал: жилищные условия должны быть приемлемыми на данном этапе развития общества и государства. В 2026 году мы, наконец, получили законодательные очертания этого баланса. Но окончательное право творить останется за судом. А значит, единственный способ не попасть в судебный круговорот — предельно тщательно проверять своего контрагента уже сегодня».