«Бумеранг» неустоек и «оборонительное проектирование»: как новые законы меняют рынок жилья
С 1 января 2026 года в России отменён мораторий на взыскание неустоек с застройщиков: объём исков дольщиков может достичь 200 млрд рублей.
С 1 января 2026 года в России официально отменён мораторий на взыскание неустоек за срыв сроков передачи жилья. Совокупный объём накопленной задолженности застройщиков перед дольщиками оценивается более чем в 100 млрд рублей, а в 2026 году количество исков может достичь 80–100 тысяч на сумму порядка 200 млрд рублей. Об этом заявили участники дискуссии «Стройка 2026: антикризисные стратегии», прошедшей 15 апреля в рамках выставки «ИнтерСтройЭкспо».
Модератор, президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, сразу обозначил остроту вопроса: «Первые иски уже пошли в суды, для многих компаний это реальная угроза кассовых разрывов». Адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры»Екатерина Дятлова напомнила хронологию трёх мораториев — ковидного, «СВО» и «финансового давления».
«Мораторий не был продлён, поэтому с 1 января 2026 года почти все «льготные» особенности для застройщиков отменяются. Неустойки и убытки, взысканные с начала этого года, подлежат исполнению в полном объёме и без возможности предоставления отсрочки», — подчеркнула она.
При этом сроки исковой давности на период моратория не приостанавливаются: «Мы можем заявить требования за предыдущие три года, но если в эти три года попадает мораторий — убытки и неустойки за этот период не включаются. Исключений нет».
Главная формула Дятловой: «Активный застройщик — защищённый застройщик». Она перечислила пять инструментов защиты: самостоятельная регистрация прав собственности за дольщиками, соблюдение порядка уведомлений, фиксация недостатков с предложением устранить их в короткие сроки, применение ст. 333 ГК РФ, досудебное урегулирование.
Дополнительно Дятлова отметила, что Федеральным законом № 46-ФЗ Правительству РФ была предоставлена возможность в 2026 году принимать решения, предусматривающие особенности передачи объекта долевого строительства, а также особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, т.е. фактически Правительству РФ предоставлено право ввести еще один мораторий до конца 2026 года. Воспользуется ли Правительство РФ таким правом или нет покажет время.
Эксперт Городского учреждения судебной экспертизы Вениамин Шиманский добавил производственной реальности: «Дефекты есть практически во всех квартирах. В последние два года, наверное, есть только один застройщик в Петербурге, у которого процент наличия дефектов не больше 10 по всем приёмкам». Он также указал на типичную проблему: «Приходит условный инженер Вася, который просто записывает всё, что говорит приёмщик дольщика. Создаётся иллюзия, что застройщик не хочет ничего устранять».
Руководитель юридической фирмы R.E.D. LawСветлана Чалая отметила, что с сентября 2024 года закон о защите прав потребителей больше не распространяется на отношения по долевому строительству, а штраф снижен с 50% до 5%.
«Это даёт возможность выстраивать более предсказуемые отношения сторон», — сказала она. Новый тренд — переход от судебных войн к медиации и досудебным переговорам.
Второй блок дискуссии был посвящён вступившему в силу с 1 марта 2026 года закону № 309-ФЗ, который вводит персональную уголовную ответственность главных инженеров и главных архитекторов проектов (ГИП и ГАП) по ст. 216 УК РФ. Председатель Объединения архитектурных мастерских Ирина Барто признала, что минусы нового регулирования есть, но подчеркнула:
«Персональная ответственность ГИПа и ГАПа существовала и раньше — сейчас ужесточились лишь требования формализации». При этом, по её словам, речь идёт не о претензиях к отделке, а о конструктивных решениях, влияющих на безопасность. «Если дом сложился или балкон не рассчитан — это экстренные ситуации, но они крайне редки».
Отвечая на вопрос об «оборонительном проектировании», Барто заявила: «Специалисты высокого уровня, как правило, имеют смелость и силу отвечать за принятые решения. Здесь скорее эмоциональная составляющая: при слове «уголовная ответственность» бегут мурашки».
Руководитель архитектурного бюро TOBE Андрей Кораблёв перечислил четыре минуса: рост административной нагрузки, «оборонительное проектирование», конкурентные риски для малых бюро и то, что закон не отменяет демпинг и сжатые сроки.
Советник Firm.One Михаил Синявский добавил, что теперь ГИПы и ГАПы «сразу попадают под прицел» при возбуждении дел, а их персональная ответственность может стать имущественной ответственностью проектных компаний, что приведёт к удорожанию работ.
Подводя итог, Дмитрий Щегельский резюмировал: «Отмена моратория и введение персональной ответственности ГИП/ГАП — это не разовые удары, а системные изменения. Те, кто попытается отсидеться в «оборонительной позиции», рискуют не только финансами, но и уголовными делами ключевых специалистов».
Руководитель юридической фирмы R.E.D. Law Светлана Чалая отметила, что с сентября 2024 года закон о защите прав потребителей больше не распространяется на отношения по долевому строительству, а штраф снижен с 50% до 5%.
«Это даёт возможность выстраивать более предсказуемые отношения сторон», — сказала она. Новый тренд — переход от судебных войн к медиации и досудебным переговорам.
Светлана Чалая подчеркнула, что для застройщиков в настоящее время принципиально выходить на прямой диалог с дольщиками, при наличии требований и претензий: «Именно такая превентивная мера позволит не только минимизировать финансовые потери вследствие судебных разбирательств, но и сохранить деловую репутацию застройщика, успешно и конструктивно разрешающего спорные ситуации». В выступлении акцентирует внимание, на необходимости применения системного подхода, интегрирующего юридическую квалификацию, техническую экспертизу и строгий учет, установленных законодательством сроков регулирования, что позволяет эффективно снизить правовые риски и гарантировать защиту законных интересов как участников долевого строительства, так и добросовестных девелоперов в современных условиях».
Поделиться
Качество жизни
| Мнения
| ВИКИ — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
Водители заметили отсутствие бензина АИ-92 и АИ-95 на заправках Свердловской области 
В Екатеринбурге стартовал фестиваль «Коляда-Plays» ― первый после ухода основателя 
Пищевиков и перевозчиков с сентября переводят на электронные накладные 
В Крыму закрываются летние лагеря для детей 
ЦБ РФ отказал трем крупным банкам в создании альтернативной платежной системы